Порядок такой: принять квартиру у застройщика и внести дефекты в акт осмотра, пригласить инженера на замер, выбрать дизайн-проект или технический, получить смету и график, подписать договор, договориться с управляющей компанией и заранее заказать то, что долго едет. Замер, смету и проект можно сделать, пока оформляются документы на квартиру, — тогда бригада выходит на объект без простоя.
Порядок: от ключей до первого дня работ
Каждый шаг закрывает вопрос, от которого зависит следующий: без замера нет точной сметы, без проекта бригада ждёт решений, без согласований с управляющей компанией работы могут остановить.
| Шаг | Что сделать | Что это даёт |
|---|---|---|
| 1. Приёмка | Осмотр по чек-листу, все дефекты — в акт осмотра | Недоделки исправляет застройщик, а не вы |
| 2. Замер и смета | Инженер на объекте около часа, лазерный уровень; смета за 1 день | Понятно, что предъявить застройщику, а что заложить в смету |
| 3. Проект | Дизайн-проект или технический | Розетки, выводы и раскладка плитки решены на бумаге |
| 4. Договор и график | Фиксированная цена, график работ и закупок до подписания | Известны даты этапов и платежей |
| 5. Управляющая компания | Правила дома, стояки, вводной кабель, перепланировка | Работы не остановят |
| 6. Закупка | Заказ позиций с долгой поставкой | Бригада не ждёт материалов |
| 7. Решения до черновых | Окна, входная дверь, техника, слаботочка | Выводы делают один раз и в нужных местах |
Шаги 2 и 3 — замер, смету и проект — можно пройти, пока вы оформляете документы на квартиру. Тогда ремонт стартует без простоя.
Шаг 1. Приёмка: что из неё важно для ремонта
Всё, что не попало в акт осмотра, потом придётся исправлять за свой счёт. Квартиру проверяют по чек-листу из шести зон, фотографируют каждый дефект и не подписывают фраз «претензий не имею» и «дефекты не препятствуют использованию по назначению». Подробный порядок и допуски — в статье о приёмке квартиры в новостройке.
Для будущего ремонта приёмка — ещё и первая диагностика. Перепады пола и завалы стен, которые не удалось предъявить застройщику, уйдут в смету, а краны застройщика, которые часто ставят самые дешёвые, лучше сразу заложить на замену.
Шаг 2. Замер: что оставить от застройщика
Инженер приезжает на объект, встреча занимает около часа. Он проходит квартиру лазерным уровнем — перепады пола, завалы стен, углы, — а детальную смету по каждому виду работ вы получаете за 1 день.
Главный вопрос замера в новостройке — что из сделанного застройщиком остаётся. В образцовой смете LEBREN на квартиру 114,3 м² в новостройке первыми строками идут демонтаж намеченных застройщиком перегородок высотой в 2 блока, электрощита, распределительных коробок и наружной проводки, а ещё 5 радиаторов — чтобы перенести их выводы из стяжки в стену.
Объём работ зависит и от того, в каком состоянии сдана квартира: без отделки, с черновой или предчистовой отделкой. Чем они отличаются и что входит в черновой этап — в статье о черновом ремонте.
Шаг 3. Проект: дизайн-проект или технический
В проекте решают то, что нельзя «добавить потом»: трап и уклоны душевой, люк под плитку, скрытый плинтус, закарнизную нишу. Всё это закладывают на черновом этапе, поэтому решение нужно до первого дня работ.
Если со стилем вы ещё не определились, начните с дизайн-проекта: концепция, визуализации, комплектация. Если интерьер понятен и нужны рабочие чертежи, хватит технического проекта — 19 листов формата A3, от обмерного плана до раскладки плитки.
Кухню выбирают на этом же шаге. Под неё нужны отдельные электроточки, выводы воды и закладные для навесных шкафов — их делают на черновом этапе. Окончательный замер под изготовление делают позже, после штукатурки и плитки, а на изготовление в образцовом графике LEBREN заложено 10–12 недель.
Шаг 4. Договор, смета и график
В детальной смете каждая работа — отдельной строкой, объёмы — из замера и проекта. В новостройке проверьте, учтены ли скрытые работы, которые обычно «всплывают» по ходу: опуск фановых тройников, перенос ввода воды, замена вводного кабеля, шумоизоляция стояков. Как читать такую смету — на странице о ценах; смету другого подрядчика инженер LEBREN разберёт бесплатно.
График работ и закупок вы получаете до подписания договора. Он ставится в календарных датах и подписывается вместе со сметой, поэтому дату каждого этапа и платежа вы знаете заранее. Сдвинуть срок могут задержка согласований, поставки материалов или изменение состава работ по вашей инициативе.
Для ориентира — новостройки из кейсов LEBREN: в ЖК «Галактика PRO» квартира 40 м² с черновой отделкой застройщика заняла 75 дней, в ЖК «Монополист» 47 м² с перепланировкой — 74 дня, в ЖК «Куинджи» 46,9 м² без отделки, тоже с перепланировкой, — 92 дня. Остальные объекты — в разделе кейсов.
В договоре цена фиксируется и меняется, только если вы сами добавите работы. Аванс — 0 ₽: этап оплачивается после приёмки независимым технадзором и подписания акта. Подробнее — в статьях о предоплате за ремонт и о технадзоре.
Ориентир на октябрь 2026 года — работы без материалов: 30–35 тыс. ₽ за м² по дизайн-проекту и в среднем 23–27 тыс. ₽ без него. Материалы, мебель, проект и перепланировка — отдельно. При договоре в течение 7 дней после замера — один подарок на выбор: технический проект на 19 листов, натяжной потолок, генеральная уборка или вывоз мусора.
Шаг 5. Управляющая компания и соседи
Без согласований работы останавливают, и по опыту LEBREN это может отнять до 1,5 месяцев. Поэтому с УК договариваются до старта.
- Правила дома — время работ, пропуска, вывоз мусора и график шумных работ: многие УК вводят свой, например с «тихим часом» днём.
- Стояки — отключение для замены кранов и радиаторов.
- Вводной кабель — его замену от щита на этаже согласуют с электриком УК.
- Фановые тройники — опуск делают только после согласования с УК и соседями снизу.
- Перепланировка — через межведомственную комиссию района; вместе с подготовкой проекта это несколько месяцев, поэтому документы готовят заранее.
Соседей предупреждают объявлением в подъезде: сроки, дни и время работ, телефон прораба. Общие правила шумных работ в Петербурге — в статье «С чего начать ремонт: советы». LEBREN подсказывает, какие документы нужны, и помогает с согласованиями в УК и ТСЖ.
Шаг 6. График закупок: что и когда заказывать
Материал должен приезжать за 1–2 недели до работ, где он нужен, а позиции с долгой поставкой заказывают заранее. Так это выглядит в образцовом графике закупок LEBREN для квартиры 114,3 м² в новостройке:
| Что | Заказать до | На объекте к |
|---|---|---|
| Гипсокартон, профиль, шумоизоляция | За 2 недели до старта | 3-му дню работ |
| Скрытая сантехника и отопление | За 6 недель до старта | 20-му дню |
| Черновая электрика | 1-го дня работ | 13-му дню |
| Керамогранит и плитка — с запасом 10–15 % | 20-го дня | 76-му дню |
| Межкомнатные двери — замер после штукатурки | 100-го дня | 185-му дню |
| Встроенная мебель и кухня — замер после плитки и штукатурки | 125-го дня | 222-му дню |
Сроки вашего объекта будут свои: их ставят в график закупок вместе со сметой. Покупать мастерам инструмент и расходники вам не нужно: памятка LEBREN советует насторожиться, если подрядчик просит «закупить всё самим».
Шаг 7. Что решить до черновых работ
Черновые работы потом закроет отделка, поэтому к их началу решения по выводам должны быть приняты.
- Окна и остекление лоджии — их меняют до штукатурки.
- Входная дверь — от модели зависят размеры проёма.
- Техника и мебель — точные размеры нужны до черновых работ: под них выводят розетки и воду; сюда же место под вытяжку и её воздуховод.
- Слаботочка — на входе в квартиру гофра с запасом под интернет, ТВ и домофон; трассы кондиционеров, видеонаблюдения и охраны прокладывают до отделки.
Что входит в сам черновой ремонт и что проверить перед чистовой — в статье о черновом ремонте, полный порядок работ — в статье об этапах ремонта.
Ошибки новосёла на старте
- Подписать акт осмотра с «претензий не имею». Недоделки застройщика придётся исправлять за свой счёт.
- Начать черновые работы без плана мебели. Розетки окажутся за шкафами, удлинители — на виду.
- Отложить кухню. Слив, вытяжку и вентиляцию под неё удлинителем уже не решить.
- Оставить краны застройщика. Их часто ставят самые дешёвые.
- Сэкономить на черновой отделке. Памятка LEBREN отмечает, что в новостройках это случается особенно часто, а исправить черновые работы после чистовых почти невозможно.
- Не договориться с УК. Это до 1,5 месяцев простоя.
- Внести большую предоплату. Памятка LEBREN советует в любом случае обходиться без неё и опираться на договор, смету и живые объекты подрядчика.
Другие ошибки, не только новосёлов, разобраны в статье об ошибках при ремонте. Начать можно с бесплатного замера, а как LEBREN ведёт ремонт квартир в новых домах целиком — на странице ремонта новостроек.
Технический директор LEBREN, инженер-строитель. Лично отвечает за технические решения на каждом объекте и за то, чтобы ремонт был сдан в срок и по договору. Материал проверен по документам и практике компании.
