Главное, что он даёт заказчику, — проверку скрытых работ: электрику, сантехнику, гидроизоляцию и стяжку принимают до того, как их закроют штукатуркой и плиткой, ведь потом ошибку исправляют только вместе с отделкой. В LEBREN каждый этап принимает независимый технадзор, после этого вы подписываете акт и оплачиваете этап, а фото- и видеоотчёт приходит в общий чат 2–3 раза в неделю.
Многие ключевые работы в ремонте потом не видно: кабель уходит под штукатурку, трубы — в стену и стяжку, гидроизоляция — под плитку. Технический надзор нужен, чтобы каждую такую работу проверили, пока её ещё можно увидеть и исправить. Ниже — что именно проверяют, в какой момент и как приёмка связана с оплатой этапа.
Что такое технадзор и зачем он заказчику
Технадзор принимает этап ремонта. По презентации LEBREN, после каждого этапа он проверяет три вещи: качество выполненных работ, соответствие объёма тому, что указано в акте, и соответствие работ технической документации — проекту.
Для заказчика это ответ на простой вопрос: как понять, что работа сделана правильно, если вы не строитель. Памятка LEBREN об ошибках ремонта предупреждает: промахи в гидроизоляции, электрике, тёплых полах и сантехнике проявляются не сразу, а через месяцы: протечка, автомат, который выбивает, трещина на стене. Исправлять их тогда приходится вместе с отделкой.
Без технадзора и актов, как сказано в памятке о выборе между частниками и компанией, скрытые ошибки вы увидите через полгода. А если проверять некому, контролировать приходится самому: по оценке LEBREN, это около одного дня в неделю, и каждая ваша поездка на объект тоже сдвигает сроки.
Почему скрытые работы принимают до закрытия
У каждого скрытого узла есть момент, после которого его не проверить без разрушения отделки: кабель штукатурят, трубы замуровывают, стяжку закрывают покрытием. Поэтому приёмку привязывают к этому моменту, а не к календарю. Памятка LEBREN об этапности формулирует правило для черновых работ так: технадзор принимает их до того, как их закроет отделка, затем вы подписываете акт и оплачиваете этап.
Вторая причина — документы. Все трассы электрики и сантехники фиксируют на фото и видео, пока они открыты, и эти кадры остаются у вас. По ним видно, где проходят трубы и кабели, — это пригодится, когда понадобится сверлить стену.
Что проверяют на каждом этапе
В таблице — контрольные точки из памяток LEBREN и момент, после которого проверить работу можно только со вскрытием. Блоки «Что проверить» в гиде LEBREN по этапности — это то, на что смотрит технадзор при приёмке этапа. Весь порядок работ с остальными контрольными точками — в статье об этапах ремонта квартиры.
| Работы | Что проверяют | Когда — не позже |
|---|---|---|
| Демонтаж | Стены снесены по плану демонтажа; стояки, вентканалы и перекрытия целы | До начала черновых работ |
| Черновая электрика | Весь кабель в гофре, штробы вертикальные, соединения на клеммах, гильзах или пайке, щит собран и все линии прозвонены | До стяжки и штукатурки |
| Черновая сантехника | Опрессовка всех соединений, уклон канализации — от 2 см на 1 метр, трубы утеплены, кабели датчиков протечки выведены | До замуровывания и плиточных работ |
| Стяжка | Маяки выставлены лазерным уровнем, по периметру демпферная лента, готовая стяжка проверена уровнем | До укладки напольного покрытия |
| Гидроизоляция | В санузлах и у кухонной мойки заведена на стены | До плитки |
| Штукатурка | Углы 90° в ванной и под кухонный гарнитур, стены ровные и у пола, и у потолка | До шпаклёвки и плитки |
| Плитка и тёплый пол | Углы и первый ряд — 90°, уровень проверяют после каждого ряда; кабель тёплого пола прозванивают до и после укладки | По ходу укладки |
| Чистовые работы | Двери сами не открываются и не закрываются, зазор напольного покрытия 7–10 мм по периметру, смесители без рывков и подтеканий | До сдачи объекта |
Электрика и сантехника — до стен и стяжки
Самая частая причина пожаров в квартирах, по памятке LEBREN, — неисправная электрика: скрутки без пайки и ослабшие контакты греются, оплавляют изоляцию и искрят. Поэтому при приёмке «голая» скрутка недопустима, а щит собирают и прозванивают до стяжки, с согласованным с вами наполнением.
Залив соседей памятка LEBREN называет одной из самых дорогих ошибок ремонта: платить приходится и за свою отделку, и за чужую. Опрессовка показывает, выдерживает ли система давление и не «потеют» ли соединения, пока трубы ещё не скрыты стеной и плиткой. В LEBREN черновую сантехнику независимый технадзор принимает раньше, чем начнутся плиточные работы.
Стяжка и геометрия — до покрытий
На кривой пол покрытие не ляжет, а кривые стены не спасут даже дорогие чистовые материалы. Ровность закладывают на черновом этапе: запил плитки под 45° и встроенные шкафы требуют углов строго 90°, и это решается ещё на штукатурке.
Отдельная проверка — влажность. Стяжка может выглядеть сухой, но держать влагу внутри: если уложить ламинат раньше времени, пол вздувается, скрипит или расходится по швам. Поэтому перед укладкой измеряют влажность основания. Со штукатуркой похожая история: перед шпаклёвкой на неё на сутки приклеивают скотчем плёнку — конденсата под ней быть не должно.
Плитка и чистовая отделка
На плитке проверяют первый ряд и углы, уровень после каждого ряда и отсутствие «ступенек». На чистовом этапе — двери, зазоры напольного покрытия, работу смесителей и сухие соединения. Защиту от протечек проверяют просто: датчик кладут на мокрую ткань, и вода должна перекрыться.
Перед сдачей бригада сначала сама проходит квартиру: уборка после установки кухни, плинтусы, подкраска сколов после сборки мебели. Затем объект принимает технадзор, и только после этого квартиру показывают заказчику.
Чем технадзор отличается от прораба
Прораб руководит бригадой и отвечает за то, чтобы этап был выполнен по графику. Технадзор приходит, когда этап готов, и проверяет результат. Один организует работу, другой её принимает.
В LEBREN у контроля четыре уровня. За бригадой следит прораб, за прорабом — менеджер проекта; каждый этап принимает независимый технадзор, а технический директор контролирует весь процесс. У прораба ограниченное число объектов, поэтому его бригаду не перебрасывают с квартиры на квартиру. В образце сметы LEBREN приёмка каждого этапа независимым технадзором указана в списке того, что входит в смету.
У частных мастеров, по памятке LEBREN, нет ни технадзора, ни актов — отчасти поэтому они и дешевле компании. Сравнение способов ремонта по десяти критериям — в статье сам, частники или компания.
Как связаны технадзор, акт и оплата
Приёмка — граница между работой и деньгами. Этап считается сданным, когда технадзор его принял, а вы подписали акт выполненных работ с фото- и видеоотчётом по этапу. Только после этого этап оплачивается; аванс за работы в LEBREN — 0 ₽. В графике работ цепочка «приёмка технадзором → акт → оплата этапа» стоит после каждого этапа, а график вы получаете до подписания договора, поэтому заранее знаете, когда и за что будете платить.
Замечания технадзора устраняют до сдачи: в образце графика LEBREN последний этап включает устранение замечаний технадзора, финишную уборку, проверку инженерных систем, итоговый акт и гарантийные документы. С итогового акта отсчитывается гарантия — до 36 месяцев по договору.
Почему оплата после приёмки безопаснее аванса, разобрано в статье о предоплате за ремонт.
Что получает заказчик
- Общий чат с прорабом и дизайнером — все вопросы решает один ответственный человек.
- Фото- и видеоотчёт 2–3 раза в неделю — за ходом ремонта можно следить, не приезжая на объект.
- Фото и видео скрытых трасс — снятые до закрытия, они остаются у вас.
- Акт по каждому этапу — с фото- и видеоотчётом; это основание для оплаты.
- Итоговый акт, ключи и гарантийные документы — при сдаче объекта.
Рабочий чат после ремонта не удаляют: если по гарантии что-то понадобится, писать нужно туда. Сроки и условия — на странице гарантий.
До ремонта: приёмка у застройщика и проверка подрядчика
В новостройке первая проверка случается ещё до ремонта — при приёмке квартиры у застройщика. Её проводите вы, по чек-листу, чтобы не платить за чужие недоделки. На бесплатном замере инженер LEBREN проверяет квартиру лазерным уровнем — перепады пола, завалы стен, углы — и сразу разделяет найденное: что предъявить застройщику, что учесть в смете. Сам чек-лист приёмки — в статье о приёмке квартиры в новостройке.
Оценить, как подрядчик контролирует работу, можно ещё до договора. Приезжайте на его действующий объект — на такую экскурсию можно взять знакомого строителя или технадзор — и попросите показать чат с заказчиком этой квартиры: если ремонт ведёт эта компания, там будут обсуждения и фотоотчёты.
Технический директор LEBREN, инженер-строитель. Лично отвечает за технические решения на каждом объекте и за то, чтобы ремонт был сдан в срок и по договору. Материал проверен по документам и практике компании.
